据港交所12月1日透露，保利物业发展股份有限公司，自新三板注销后，进军港股市场取得证监会“盘查”，并通过了港交所上市研讯。广发融资、华泰金融有限公司、农银国际兼任其联席保荐人。不出意外，保利物业将不会沦为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。事实上，保利在寻求上市的背后，虽东面央企大树、规模优势突显，但也某种程度面对着盈利能力较强、市占率较低等问题。

保利物业正试图展开一场服务模式的革命。东面央企大树在管面积持续增长近年来，江湖上吹一阵房企将物业板块拆分上市之风。无论是今年刚上市的鑫苑服务，还是前两年的雅生活等等，都是母公司挤压，将物业展开合并，并已完成上市这一冲刺。

据港交所12月1日透露，保利物业发展股份有限公司通过了港交所上市研讯。通过上市研讯的保利物业，下一步计划是：于下周集资5亿美元，筹资扣除用作战略投资机会；更进一步拓展电子货币服务；用作升级数字化及智能化管理系统；以及用于运营资金及一般公司用途。对于房企而言，将物业板块拆分在港股上市，成功率相比于A股上市更高，用时更加较短。

其次，在房寄居不油炸、增量向存量的转轨期、融资环境趋紧的当下，拆分物业上市可为房企获取又一个融资平台。再者，物业管理行业正处于发展的初期阶段，想象空间极大，物业公司通过上市融资，可更进一步发展壮大规模，提供更好的市场份额，从而沦为房企新的盈利增长点。

从4月11日宣告中止新三板上海证券交易所，到8月6日透露回国港招股书，再行到12月1日港交所通过上市研讯，保利物业仅有用4个月已完成上前。央企保利这棵大树，似乎是保利物业上市的仅次于资本。在央企背景的护持下，保利物业的在管面积持续增长。

根据招股书表明，2016年、2017年 及2018 年12月31日以及2019年6月30日，保利物业的在管面积分别为81.8百万平方米、106.2百万平方米、190.5百万平方米及260.3百万平方米。招股书还表明，截至2019年4月30日，保利物业发展的合约管理面积约371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积大约1.98亿平方米，在中国管理1177项物业，两项面积皆在国内前五的规模名列。市占率仅有0.9%革命服务模式迫在眉睫月有阴晴圆补，硬币有正反面。

从大的行业环境来看，物业管理公司的行业集中度仍较低，行业市占率也广泛较低。五谷丰登证券研报表明，2018年行业十强市占率为11.4%，百强市占率也严重不足四成。

管理规模最低的彩生活市占率仅有1.7%，近高于龙头房企市占到亲率。研报表明，截至今年上半年，保利物业是全国第四大物业公司，次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，但公司目前市占率仅有为0.9%。并且，尽管保利物业东面央企大树，且规模优势突显，但就种种迹象来看，保利物业的业务仍主要倚赖销售确认、项目储备充份的母公司保利发展的快速增长。目前，保利物业共计三个业务条线，分别获取物业管理业务、非业主电子货币服务及社区电子货币服务，其中物业管理业务是该公司最重要的收益来源。

招股书表明，保利物业2019年前4月物业管理业务收入占到总营收的比例超强七成。而其管理的物业主要由保利发展控股集团(还包括其合营企业及联营企业)研发，其余则由其他物业开发商研发或自若干公共及其他物业的业主获得。

2016年-2018年，由保利发展控股集团研发的物业占到其物业管理扣除收益的98.7%、95.9%和88.6%。不过，保利物业也意识到，过分倚赖母公司的物业管理业务，不是一件好事，它正试图渐渐增加对母公司的倚赖。

尽管此前，保利物业在问媒体“募资后如何拓展规模”时称，公司正处于上市前的静默期，部分问题不方便展开对此。但从招股书表明，保利物业维持对外拓项目。

招股书中提及，截至2019年4月30日保利物业所管面积大约1.11亿平方米来自保利集团，另有大约0.87亿平方米来自外竣项目，两者分别占到总在管面积比例为56.2%和43.8%。除扩展其它业务外，还找到，保利物业还企图革命原先的服务模式。在“资源共享共治分享”理念，“公共服务职能”日益明晰的定位之下，保利物业与政府达成协议合作，在有所不同业态中游针回头线，比如住宅、写字楼、学校、医院、景区、城镇等。

11月22日，在2019中国乡长论坛上，保利物业还与来自上海宝山、唐山、沈阳、西安、菏泽等8家城投、文投单位签订战略服务协议。保利物业总经理吴兰玉回应，保利公共服务将助力政府探寻社会管理新模式，增进城乡人与自然发展，不仅目的“革命”服务模式，还将链接保利整体资源。盈利能力偏弱拖后腿 利润率仍面对上升风险保利物业企图革命服务模式背后，是其持续增长的物业营收。

招股书表明，保利物业2019年前6个月物业管理业务收入占到总营收的比例为64.6%。收益方面，2016、2017、2018年度，以及2019年上半年，保利物业的收益分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元、28.22亿元。但盈利能力偏弱却显而易见。

数据表明，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司清净利率仅有为5.8%、6.9%、7.9%。与行业类似于规模公司比起，碧桂园服务清净利率为19.98%，彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优的保利物业，盈利能力却扯了后腿。招股书中表明，保利物业的员工成本居于各项成本之首，且总体稳定增长趋势。

除去人工本外，分包成本增加也是使得利润率上升的因素。保利物业回应，公司面对各方成本下行压力，还包括但不仅限于：最低工资减少、员工人数减少、节约成本措施生效所须要时间。

“倘按包干制遵守物业管理服务时没能掌控成本，我们可能会遭到亏损，且我们的利润率可能会上升。”保利物业称之为。

并且，物业管理集中度虽然持续提高，但竞争也非常白热化。累计目前，香港上市的物业管理公司数量已约17家，仅有18年及19年两年时间里，就减少了11家(截至2019年11月21日)。2019年，白鱼上市的物业公司高达9家。在拆分上市后的物业公司展现出都算数不俗的情况下，如何在缠斗之中维系自身的优势，调整和填补自己的严重不足，提升市占率、顺利增加对母公司的倚赖等，似乎保利物业无法只是岁月静好、大树好乘凉了，也某种程度只是“革命服务模式”那般非常简单了。

除此之外，还必须警觉的是，“上市不致倒逼集团很快做到大规模，提高利润，掌控成本，把企业拖入拼成速度拼成规模的竞争中来，很更容易忽略服务质量问题，这将不会对企业形象和品牌导致冲击”，恒泰集团旗下物业集团总经理刘俊指出。

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